賃貸不動産経営の安定性を守る 意図せぬ成年後見人を避ける対策／名古屋 税理士法人アイビスが相続・相続税に関する情報をお届け致します
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高齢化に伴い、賃貸不動産オーナーが認知症などのために判断能力が低下するリスクは特に深刻です。
判断能力の低下によってオーナーが法律行為や契約ができなくなると、賃貸経営に大きな支障を来す可能性があります。
そのときに利用せざるを得なくなる成年後見制度には、多くの問題点があるからです。
今回は、賃貸不動産経営を安定的に続けるために、未成年後見制度のリスクを回避する具体的な対策を紹介します。
使いづらい成年後見制度
成年後見制度は、高齢者が認知症などで判断能力が低下した場合に備えて、家庭裁判所が後見人を選び、後見人が代わりに財産を管理する制度です。
しかし、「必ずしも家族が後見人に選ばれるわけではない」「専門家の後見人がつくと毎年費用がかかる」「途中でやめることができない」などの問題があります。
多くの人はやむを得ず利用
成年後見制度について、自ら積極的に利用したという人は少なく、外部からの求めにより仕方なく利用したという場合がほとんどです。
例えば親の銀行預金を子供が引き出そうとした際、親の判断能力がなく預金が凍結されてしまい、銀行担当者から成年後見制度の利用を求められて、仕方なく利用したなどがあります。
成年後継制度の利用のきっかけについて、最高裁判所事務総局家庭局が公開しているものを基にすると、
成年後見人をつけなければならなくなった理由として、「預貯金などの管理・解約」が最も多く、次いで「身上保護」「介護保険契約」「不動産の処分」と続きます
意図しない成年後見制度の利用を避けるための対策が見えてきます。
例えば、預貯金の管理・解約を行うため銀行から、不動産の処分ををする際に不動産会社や司法書士から、成年後見制度の利用をも求められる場合があります。
こうした場面に備えられるかが対策のポイントです。
なお、身上保護や介護保険契約については、子どもが連帯保証人になることで、成年後見制度利用せずとも入居契約等を結べるケースが多いようです。
対策次第で利用せずに済む
賃貸不動産経営をするうえで、家賃滞納者に対する法的手続きや、入居者からの突然の家賃減額請求にも対応しなければなりません。賃貸オーナーが認知症で契約行為が難しい場合は、成年後見を利用しないと対処できなくなります。
賃貸不動産と預貯金(運転資金)の両方について、意図しない成年後見制度を避けるためには、家族信託が有効です。家族信託契約を結ぶことで、受託者となる子供が不動産を管理でき、賃料収入も子どもの判断によって不動産経営の運転資金や親の生活費、医療費として使用することが可能となります。
経営の万が一に備えて
経営が順調な時には問題がないのですが、不動産経営には思わぬハプニングがつきものです。
実際、賃貸不動産の管理を目的として家族信託で対策をしたオーナーに、借地人から思わぬ家賃減額請求の通知が届いたことがありました。
そのときオーナーである親には重い認知症がすでにあったので、家族信託により子供が対処できました、もし対策をしていなければ、成年後見制度を利用することになっていたでしょう。
