不動産承継対策「知らない・聞いていない」を防ぐ今すべき対応／名古屋の税理士法人アイビスが皆様のお役に立つ情報をお伝えします。
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先代にしか管理できない物件
賃貸用不動産を相続した際、何もわからないまま賃貸物件の貸主になり、予期せぬ問題を抱えてしまうケースがあります。
事例1
都内に住むA氏の例です。
A氏の父親は、神奈川県に賃貸ビルを所有していました。その物件の賃借人の多くは外国人で、語学に堪能なA氏の父親は自ら管理していました。
しかし、高齢になるにつれて賃料の入金管理や更新業務、建物の管理などがおろそかになっていきました。
建物の壊れた個所は放置され、やがて賃料の滞納が発生。
賃借人への督促もままならない状況になっていたところで、A氏の父親が亡くなりました。
物件を相続したA氏は、荒れ果てた現状を目の当たりにして‟自分には手に負えない“と思い、近所の不動産会社に売却の相談に行きました。
ところが、担当者から「すぐに買手を見つけるのは難しいですね」と言われてしまいました。その理由は次の通りです。
・家賃を滞納している入居者がいる
・賃貸契約書、更新契約書がない入居者がいる
・入居者の9割が外国人で、その中には日本語が話せない人もいる
滞納家賃の回収や新たな契約書類の取り交わしなど、どれをとっても一筋縄ではいかないことが容易に想像できます。それに加えて、ずさんな管理状況も影響しているようで、相談した不動産会社が提示した売買価格はA氏の希望をはるかに下回るものでした。
どのような対応をしておくべきだったのでしょうか？
① 入居者対策
日本語が話せない外国人に賃貸する場合は、せめて保証人を日本人にしてもらうなど、‟自分しか対応できない“といったケースがないように、対策をしておく。
② 賃貸借契約書類の管理
郵送で契約書類をやりとりする場合、契約書が押印した書類を戻し忘れてそのまま、ということを防ぐため、書類管理を徹底しておく。うっかり更新手続きを忘れてしまうことがないよう、期日管理も行っておく。
③ 毎月の入金管理
支払期日を過ぎても入金がなければ、速やかに賃借人に連絡し、入金があるまで督促を続ける。そうすることにより、できるだけ滞納を防ぐ。もし滞納がある場合は、何カ月分まで入金済みなのかを記録しておく。
これら入居者との問題は、入居当時から知己であるA氏の父親が入居者と話し合い、解決してほしいところです。また賃貸用不動産の場合、管理の良し悪しが不動産の価値に大きな影響を及ぼします。管理がおろそかになるまえに外部のプロに依頼した方がいいでしょう。
そして次世代に残したい不動産があるのなら、早い段階で次世代と連携しておくことも円滑な不動産継承のポイントです。
